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千万不要低估房产税 武汉也不一定玩得起!

作者: 时间:2019-03-13 09:21

房地产税的消息,就像大姨妈,隔段时间就会来。

今年“两会”明确:“制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”

这一次,终于实锤,开征毫无悬念

1

这是10年来,听到的房地产税唯一一个带时间节点的消息。

不用说,大家也想象的出来,房产税的阻力有多大,推进有多难。

因为牵一发而动全身,所以总是要慎重再慎重,甚至是能拖就往后拖。

现在,终于进入了一级立法目录,而且排名靠前,无论如何肯定要出来了。

如果今年完成起草工作,明年审议和修改,后年可能就会与大家见面。

即使再拖一拖,最迟2022年会出台

在法律本身之外,各方面的基础性工作一直在稳步推。

不动产统一登记已经完成,全国住房信息联网已经初步完成。

另外,住宅土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心土地被收回。

而自动续期,我们已经讨论过无数回,大概率会是免费续期。

开征房地产税,在技术上已经基本没有障碍

2

房产税开征已毫无悬念,那它具体会怎么收呢?

首先,应该是按评估值来计算房产价值,而不是交易价值而且,肯定会有免征面积。

跟个税一样,保障广大低收入群体,争取最广大人民的支持。

按套内面积算的话,应该是人均30-40平米左右。

上海曾经搞过人均60平米试点,但是基本上收不上来税。

多半还会有阶梯税率或累计惩罚税率。比如人均免税面积40平米,超过100变0.8%,超过200变1%。

富豪的别墅,超出面积比较多,惩罚税率可能就比较重。

这时候你即使不交易不交税,那么税也是在累积的。

豪宅在办理交易或继承的时候,可能要交的税甚至比房屋总价还高。

3

总之,房子越多,税率越高

这有点像个税,如高收入人群的个税边际税率可达到45%。

你要真有个十套八套房,很可能给你5%的惩罚税率。

应该还会考虑土地出让金问题,按照实际年限扣减房产税,避免重复征税。

需要注意的是,房产税可能不会主动收,但肯定会在交易环节补齐。

如果房子你一直住,那不用交税,如果你还想卖,那就要交税。

这样会大幅降低征税的成本,不用再去上门追缴,也保护了刚需。

这么做,还可以防止房产税出台引发楼市崩盘。

炒房客一看,既然交易才交税,那我就先不交易,先捂手里。

这样就起到锁市的效果,不会引发大量抛盘,让楼市因此快速崩盘。

4

房产税将来肯定是作为政府的一个重要稳定税源存在的

房价之所以控不住,有很大一部分原因是,地方政府得靠卖土地活。

所以以往每次调控,各地总是遮遮掩掩,风声紧了就严点,风声过了就松点。

如果没人买卖房子了,政府财政是会出问题的。

房地产税出台后,地方政府的财政收入就会变得合理了。

在可开发土地越来越少之后,能帮助稳定未来的地价和房价。

从美国经验来看,各州的税率在0.5-3%之间,只有7个州高于2%。

而曼哈顿,房产税3%,所以这里除了大富豪,80%的人都租房子,实在是交不起税。

如果效仿美国的话,中国的房产税率差不多也是1-2%的水平。

5

房地产税开征,会不会降房价,这是所有人最关心的问题。

先房地产税的初衷。

房地产税的本意,是为了缓解地方财政压力,替代即将枯竭的土地财政。

在大多数一二线城市,新增土地资源严重不足,不少地方已经进入存量房交易时代。

这意味着依靠卖地来聚拢收入的未来空间越来越小,房地产税的重要性越来越突出。

同时,随着减税降负成为常态,从中央到地方,财政收入无疑都将受到影响。

如何寻找新的稳定税源,就成为当务之急,房地产税恰好是备选答案之一。

由此来看,房地产税的到来,是为地方开辟新的税源,并非是为降房价而来。

6

从短期而言,房地产税的出台,对房价将会有直接影响。

这一政策,不仅具有强烈的心理利空效应,而且还会对炒房者和拥有多套房的公职人员产生威慑效应,抛盘会比较突出,这对房价显然会构成利空。

但从中长期而言,房地产税对房价的影响,主要在持有层面,对于遏制投机炒房有一定效果。

但相比而言,货币环境、土地供给制度、人口流入流出规模,在其中发挥的作用更大。

所以,房地产税从越热到落地,都会对房价预期产生显著影响。这种影响,随着房地产税的推出而不断弱化。

一个明显例证,欧美国家多半都有房地产税,但房价却未随之而起起落落。

最后还是那句话,炒房暴富的时代已成过去,大家谨慎对待房子这项资产。

7

房产税是一块肥肉,但要能吃到口才行。

因为,不是每个城市(包括武汉)都有“资格”开征房产税。

经济基本面一塌糊涂的城市,贸然开征房产税,不仅收不到多少税,反而有可能出现大问题。

会不会开征房地产税,能不能收到房地产税,这是检验城市发展水平高低的一块试金石。

开征房地产税,各个城市都要揣摩好自身的分量和实力。

按照此前提出的“立法先行、充分授权、分步推进”的十二字方针,房产税不会一刀切,也不会在所有城市同步推进。

这就给了部分城市以喘息之机。

一二线城市可借房产税,重塑地方财政,四五线城市很容易面临房地产市场的动荡。

这其中的权衡,考验着每一个地方政府。

但不管怎样,千万不能低估房地产税!

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